GUÍA PRÁCTICA PARA EL AUTOPROMOTOR DE VIVIENDA UNIFAMILIAR


Si desea promover la construcción de su propia vivienda unifamiliar esta guía puede servirle como ayuda inicial para lanzarse a dar este importante paso.

Desde nuestro estudio le asesoraremos en todas las etapas que conforman este proceso, desde la idea inicial de construir un edificio hasta que queden formalizados los trámites finales de la edificación terminada.

Este documento no supone una relación exhaustiva, ya que puede haber variaciones según las circunstancias particulares de cada caso.

    


  1.  BÚSQUEDA Y ADQUISICIÓN DEL TERRENO

La búsqueda y compra del solar es un paso fundamental, puesto que supone elegir el lugar donde queremos vivir, y las características del terreno pueden condicionar el resultado final.

Es necesario sopesar diversos aspectos:

·         Urbanísticos

Es imprescindible conocer la situación urbanística del terreno, que puede ser entre otras: suelo urbano consolidado, suelo urbano no consolidado, suelo urbanizable o suelo rústico (con distintas categorías).

Lo ideal es que sea suelo urbano consolidado con condición de solar. Esto quiere decir que se trata de un suelo legalmente conformado o dividido, apto para su uso inmediato conforme a las determinaciones del planeamiento urbanístico vigente y que cuenta con accesos adecuados por vías urbanas y servicios como agua, saneamiento, electricidad y telecomunicaciones.

Si el terreno no tuviera dicha calificación podría, en determinados casos,  conseguirla mediante la realización de determinadas actuaciones más o menos complejas como pueden ser obras de urbanización o desarrollos urbanísticos.

Lo conveniente es que se informe en el Ayuntamiento del municipio al que pertenece dicho terreno. Desde nuestro estudio, también le informaremos de manera gratuita y sin compromiso.

·         Legales

Es necesario conocer la situación legal de la parcela, para cerciorarnos de que está libre de cargas, como gastos de urbanización pendientes de abonar, hipotecas, embargos, deudas a la entidad de conservación, etc.

Esto lo podemos conseguir solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad.

·         De emplazamiento

La situación de la parcela puede ser importante teniendo en cuenta si la vivienda que queremos construir se destinará a vivienda principal o a segunda vivienda de recreo.

Si vamos a vivir todo el año, pueden ser importantes aspectos como la distancia al núcleo urbano, las infraestructuras existentes en la zona, la existencia de dotaciones como transporte público, colegios, centros comerciales, etc.

·          Físicos

Las características físicas del terreno pueden afectar al diseño final de la vivienda o incrementar su coste de construcción y/o mantenimiento. Hay que valorar aspectos como: el número de fachadas a calle, las dimensiones y superficie de la parcela, la topografía del terreno, las características geológicas, la orientación solar, la profundidad del nivel freático, la existencia de arroyos, pozos o arbolado, etc.

 

 2. CONTRATACIÓN DEL ARQUITECTO, ENCARGO DEL PROYECTO Y DISEÑO DE LA EDIFICACIÓN

Una vez adquirido el terreno, el siguiente paso es la búsqueda del arquitecto. También puede ser recomendable, antes de adquirir el terreno, contactar con un arquitecto que nos asesore en la búsqueda de un terreno adecuado en función de las características de nuestra vivienda deseada.

En la contratación del arquitecto no sólo debe primar el aspecto económico, que es importante, sino otros aspectos como el trato cercano y fluido, la experiencia en viviendas unifamiliares y la posibilidad de participar en el diseño de la misma.

Una vez decidido el arquitecto y encargado el proyecto, comienza la fase inicial de toma de datos.  En esta fase se debe establecer una relación fluida en la que el futuro propietario transmita toda la información sobre el tipo de vivienda que desea: tipología, superficie aproximada, número y descripción de las distintas estancias, número de plantas, preferencias en cuanto a diseño y materiales, etc.

A partir de dicha información, el arquitecto elaborará distintos bocetos hasta aproximarse a la solución final deseada. Es normal tener muchas dudas en cuanto a distintos aspectos del diseño y funcionalidad de la vivienda. La toma de decisiones es muy amplia y, en ese caso, es también importante dejarse asesorar por el arquitecto ya que su experiencia puede ayudar a decantarnos por la opción más adecuada o la que más nos conviene.

Aunque conviene tomar el mayor número de decisiones en cuanto diseño y materiales con antelación para que el proyecto se adecúe al máximo al edificio finalmente construido, es normal que durante el transcurso de las obras se tomen decisiones finales en cuanto a materiales interiores y acabados o se produzcan ligeras modificaciones respecto a lo proyectado que, tomadas con la adecuada antelación, no trastocan en exceso el correcto desarrollo de la obra.

 

    3. REDACCIÓN DEL PROYECTO Y DEMÁS DOCUMENTACIÓN

Una vez decididos todos los aspectos fundamentales, el arquitecto comenzará con el proceso de redacción del proyecto.

El proyecto se divide en proyecto básico y de ejecución. El proyecto básico  contiene las características generales de la obra, justificando las soluciones constructivas que se van a adoptar, pero es insuficiente para llevar a cabo la construcción de la vivienda. Su objetivo principal, es la presentación en el ayuntamiento para la obtención de la licencia de obras y ahorrar tiempo, ya que mientras se redacta el proyecto de ejecución puede ir tramitándose dicha licencia. El proyecto de ejecución es en el que se establecen todos los detalles y especificaciones de materiales, elementos o sistemas estructurales y constructivos, mediciones y presupuesto necesarios para la realización de las obras.

Lo habitual es presentar conjuntamente y en un único documento el proyecto básico y de ejecución, aunque dependerá de los plazos con que se cuente.

Asimismo debe tener en cuenta que es necesario disponer de un estudio de seguridad y salud. Éste, en función del presupuesto de la obra, puede ser básico o completo. Será redactado por el arquitecto y determina las medidas de seguridad que se adoptarán durante la fase de construcción.

En caso de ser necesario, por disponer de instalaciones especiales  o superar determinadas cifras de potencia, se deberán redactar proyectos específicos de instalaciones (ascensores, climatización, electricidad, depósitos de gasóleo, telecomunicaciones, etc.). Dichos proyectos deberán ser elaborados por técnicos con competencias para su redacción como pueden ser ingenieros, aunque lo habitual en viviendas unifamiliares en que no sea necesaria su redacción y valga con la información contenida en el proyecto del arquitecto.

Una vez redactado el proyecto básico y de ejecución, deberá ser visado por el Colegio Oficial de Arquitectos. En el caso del proyecto básico presentado de forma aislada, el visado es optativo.

Es conveniente en todos los casos y obligatorio en algunas provincias para poder visar el proyecto, la elaboración de un estudio geotécnico del terreno redactado por un geólogo. Dicho estudio determinará la composición geológica del subsuelo, necesaria para el correcto diseño de la cimentación de la vivienda.

También, según la ubicación de la parcela, puede ser necesario el encargo de un estudio acústico realizado por una entidad de evaluación acústica, para determinar los niveles sonoros ambientales existentes en la parcela, y que el arquitecto, a partir de dicha información, diseñe el aislamiento acústico óptimo de nuestra vivienda, para obtener un grado de confort interior adecuado.

 

    4. SOLICITUD Y OBTENCIÓN DE LA LICENCIA URBANÍSTICA DE OBRAS Y OTROS TRÁMITES

Para poder iniciar la construcción de una vivienda es necesario realizar distintos trámites administrativos:

·         Licencia urbanística de obras

Todas las obras de construcción de nueva planta están sujetas a previa licencia urbanística, mediante la cual el Ayuntamiento al que pertenece el terreno, realiza un control preventivo sobre los actos del uso del suelo para verificar su conformidad con la normativa urbanística. Para ello, deberemos presentar junto con la solicitud, al menos el proyecto básico en primera instancia (y posteriormente el de ejecución) o el proyecto básico y de ejecución conjunto.

También nos solicitarán el nombramiento del director de obra, del director de la ejecución de la obra y del coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución. El director de obra será normalmente el arquitecto redactor del proyecto, y se encargará de dirigir el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales. El director de la ejecución de la obra será un aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de la edificación, que habrá que contratar, y que asumirá la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado. La función de coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución de obra será normalmente asumida por el director de la ejecución, que se encargará de coordinar en obra la aplicación de los principios generales de prevención y seguridad para evitar accidentes.

Según cada ayuntamiento, nos podrán solicitar a mayores otro tipo de documentos como: un plano de tira de cuerdas o alineaciones, un cuestionario estadístico de la edificación, el estudio geotécnico, el estudio acústico, haber solicitado previamente una cédula urbanística de la parcela, etc.

El ayuntamiento analizará toda la documentación entregada y concederá la licencia urbanística de obras una vez que sus servicios técnicos informen favorablemente. Durante dicho proceso, el ayuntamiento pude requerir modificaciones o correcciones de la documentación entregada.

Una vez abonados los impuestos, tasas y fianzas correspondientes, que pueden variar según cada ayuntamiento, pero que serán proporcionales al presupuesto de ejecución material que figure en el proyecto, se podrá comenzar la obra.  

·         Declaración de obra nueva en construcción

Si hemos solicitado financiación en una entidad bancaria para la construcción de nuestra vivienda, dicha entidad suele solicitar la inscripción inicial de la misma en el Registro de la Propiedad, para lo que deberemos formalizar escritura pública ante Notario, en donde figurará la descripción de la vivienda mediante un certificado firmado por el arquitecto director de obra.

·         Contratación de un seguro de daños materiales

Aunque los autopromotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio están exentos, convendría contratar un seguro de daños materiales que garantice durante diez años el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen en la cimentación y/o estructura y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Si no se contrata dicho seguro, en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo de diez años de duración de la responsabilidad, el autopromotor, salvo pacto en contrario con el comprador, quedará obligado a la contratación de dicha garantía por el tiempo que reste para completar los diez años.


    5. CONTRATACIÓN DEL CONSTRUCTOR O CONTRATISTA Y COMIENZO DE LA OBRA

Una vez que el promotor disponga del proyecto de ejecución es recomendable que solicite varios presupuestos a diversas empresas de construcción para la ejecución de la vivienda. Puede solicitar la ejecución completa de la vivienda a una única empresa o contratar a varias empresas especializadas en determinadas partidas de las que se compone el proyecto. Esta posibilidad no es muy recomendable si carece de experiencia, puesto que en este caso estaría actuando, además de como promotor, como contratista principal de la obra, debiéndose encargar de la coordinación de todas las empresas. Además como contratista principal de la obra tendrá obligaciones añadidas en temas de seguridad y salud.

Es aconsejable que una vez que disponga de todos los presupuestos no se guíe únicamente por el precio final, sino que su arquitecto estudie dichas ofertas para asegurarse de que todos los presupuestos están completos y no han omitido intencionadamente o por error algunas partidas, para disminuir el precio final y ser la oferta más ventajosa.

Es altamente recomendable que la oferta elaborada por la empresa constructora contenga precios unitarios y cerrados de todas y cada una de las partidas contenidas en el proyecto, para que en el caso de que haya aumentos, recortes o modificaciones en la obra, se pueda calcular de manera objetiva dicho incremento o disminución. No acepte un precio único sin detallar por el global de la obra, aunque se diga que es precio cerrado, puesto que si es necesario modificar algo durante la obra, o si se producen aumentos en las mediciones de lo construido, o si en el proyecto no figura por error alguna partida, el establecer un precio unitario de los nuevos trabajos fuera de presupuesto, puede acarrear controversias o intentos de compensar posibles pérdidas del constructor por haber calculado mal su presupuesto.

Además de por el precio, deben primar otros aspectos antes de decantarnos por una empresa constructora u otra:

       -  Experiencia en construcciones similares.

       -  Medios técnicos y humanos con los que cuenta.

       - Pericia técnica en los remates y acabados.

       - Saneamiento económico de la empresa.

Una vez que nos decantemos por la empresa adecuada, se deberá firmar un contrato en el que figuren además de los precios unitarios de todas las partidas y el precio final estimado, distintas cláusulas que definan, entre otros, la fecha de finalización, posibles penalizaciones en caso de retrasos, forma de pago, etc.


·         Acta de replanteo y de comienzo de obra

Antes del inicio de los trabajos, se reunirán en la parcela el promotor, el director de obra, el director de ejecución de la obra, el coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución (en caso de ser otra persona) y el contratista o constructor y suscribirán un acta que recoja que:

- Se dispone del proyecto de ejecución correspondiente a la licencia de obras.

- El constructor ha designado a un Jefe de Obra.

- El constructor ha realizado el replanteo del perímetro de la edificación proyectada, el cual, una vez comprobado por el Director de la      Ejecución de la Obra y verificado por el Director de Obra, resulta ajustado a las características del solar.

- El Coordinador de Seguridad y Salud ha aprobado el Plan de Seguridad y Salud en el trabajo.

- El Constructor declara estar en condiciones de iniciar los trabajos contratados, y

- La Dirección facultativa, de acuerdo con el Promotor, autoriza el inmediato comienzo de los trabajos.

 

·         Aviso al ayuntamiento del inicio de las obras

Determinados ayuntamientos obligan al promotor a avisar una vez que dé comienzo la obra. Incluso en determinados ayuntamientos se debe avisar en distintas fases de la obra, para que éste pueda hacer comprobaciones parciales. En cualquier caso, en la licencia urbanística figurarán  todas las condiciones a cumplir por el promotor.

 

     6. EJECUCIÓN Y FINALIZACIÓN DE LAS OBRAS

La dirección facultativa de la obra, compuesta por el arquitecto y aparejador, será quien supervise que la construcción se realice conforme al proyecto. El director de la ejecución comprobará los replanteos, los materiales, y la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones.

Si decide realizar cualquier cambio o modificación del proyecto deberá notificárselo al arquitecto, quien comprobará que se adapta a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto.

Si las modificaciones son de entidad, puede ser necesario notificarlo previamente al ayuntamiento y solicitar la modificación de la licencia urbanística.

Todas las modificaciones deberán ser recogidas por el arquitecto en un acta final.

Es recomendable que los pagos periódicos a la empresa constructora se realicen una vez que la dirección facultativa de la obra compruebe que los importes a abonar se ajustan a la cantidad de obra ejecutada. Esto se plasmará mediante certificaciones parciales de obra.

 Un vez finalizada la obra se redactará el acta de recepción de la obra, momento en el que el constructor hace entrega al promotor de la obra terminada. El promotor deberá revisar toda la vivienda y comunicar al constructor todos los defectos que detecte, pudiéndose realizar una recepción parcial hasta que éstos estén solucionados.

Podrá también exigirle al constructor un seguro de un año por daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención de un 5% del importe de la ejecución material de la obra.

 

    7.  TRAMITACIÓN FINAL

Antes de poder ocupar la vivienda se deberán realizar una serie de trámites administrativos.

·         Documentación final de obra

Una vez finalizadas las obras, el arquitecto director de la obra redactará, visará y entregará al promotor los siguientes documentos:

-Certificado final de obras: en el que suscribe, junto al director de la ejecución, que la edificación ha quedado terminada de manera correcta y está dispuesta para su utilización.

-Acta de modificaciones del proyecto: documento en el que se recogen todas las modificaciones sustanciales respecto al proyecto.

-Liquidación del presupuesto final de obra: documento que recoge posibles desviaciones del proyecto de ejecución material previsto en el proyecto.

-Manual de uso y mantenimiento del edificio.

-Certificado de eficiencia energética del edificio terminado.

·         Libro del edificio

Es el compendio de toda la documentación relacionada con el proceso edificatorio de la vivienda: datos de todos los agentes de la edificación que han intervenido, proyectos, modificaciones, licencias, actas, resultados de los controles realizados, certificados parciales y finales, certificados energéticos, manual de uso y mantenimiento, seguros suscritos, etc.

Debe ser elaborado por el promotor, con ayuda del arquitecto, y debe estar en posesión de usuario final de la vivienda.

·         Declaración catastral de nueva construcción

Acto por el que se declara la nueva construcción ante la Dirección General del Catastro, mediante el impreso 902N y la aportación de diversa documentación de la vivienda.

·         Licencia de primera ocupación

Deberemos solicitar ante el Ayuntamiento la licencia urbanística de primera ocupación, por la cual éste verificará que la construcción se ajusta a lo permitido por la licencia de obras.

En función de cada ayuntamiento habrá que aportar diversa documentación: certificado final de obras, acta de modificaciones respecto al proyecto, liquidación del presupuesto final de obras, justificante de haber tramitado la declaración catastral de nueva construcción, certificados de las instalaciones, informe de ensayos de los aislamientos acústicos realizado por una entidad de evaluación acústica, etc.

·         Declaración de obra nueva

Es la inscripción en el registro de la propiedad de la vivienda construida, para lo que deberemos formalizar escritura pública ante Notario, en donde figurará la descripción de la vivienda mediante un certificado firmado por el arquitecto director de obra.

Si al principio de la obra ya realizamos la declaración de obra nueva en construcción, en ese caso bastará con formalizar escritura de acta de fin de obra, en el que quede acreditado que lo construido coincide con la Obra Nueva descrita al inicio, o en su caso, reflejar las modificaciones producidas.

·         Alta de la instalaciones

Una vez se hayan completado todos los tramites podremos solicitar la contratación de los servicios de electricidad, agua, gas, etc.

Y ya sólo nos queda disfrutar de nuestra nueva vivienda.